Una de las inversiones más importante en la vida es la compra de una vivienda, y por ello es igual de importante asegurarse de conocer los trámites asociados a su compra para así evitar cualquier inconveniente o gasto imprevisto. 

Uno de estos es la escrituración de la vivienda, en la cual se formaliza en un documento donde lo ya pactado para realizar la compraventa oficial. Una vez ambas partes (vendedor y comprador) están de acuerdo se procede a la firma ante un notario público, una persona que posee la capacidad legal dar validez a la operación según la Ley. 

Previo a la firma de este contrato se ha firmado un precontrato de compra, en el cual se han especificado diferentes características y condiciones de compra del inmueble, las cuales tienden a ser un poco más complejas cuando la vivienda es de segundo dueño, es resultado de una herencia o posee deudas como pagos pendientes por hipotecas. 

Ahora bien, una vez que todo es aclarado y acordado, se procede a la firma del documento y la entrega de las llaves de la nueva vivienda. Con este documento se procede al Registro de Propiedad y al pago de impuestos como IVA y el impuesto por transferencia de propiedad (ITP).

“Los expertos recomiendan reservar entre el 10% y 15% del valor de la vivienda para los gastos de compraventa, lo cual incluye los gastos de escrituración de la vivienda”

Gastos de escrituración de una vivienda

Toda esta operación inmobiliaria de compraventa conlleva diferentes gastos como los gastos por notaría, por registro de propiedad y por impuestos.

  Gastos por notaria

Son los gastos asociados a los honorarios del notario público se denominan aranceles notariales y están regulados por la Ley desde 1989 (año en el que se estableció el gobierno en España). Estos se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Su coste puede incrementarse debido a ciertos aspectos operativos como el número de copias, la extensión del documento (sobre todo si el inmueble no es de primer dueño), asiento, entre otros.

Este arancel depende también del valor del inmueble, por lo que su precio ronda entre los 600 y 875 euros. Por ejemplo, si deseas comprar una vivienda por 250.000 euros, se deberán abonar unos 1.000 euros por gastos de notaría.

  Gastos por el registro de propiedad

De la misma manera que la notaría los gastos de registro están regulados por ley, específicamente por el Decreto Real 1427/1989, el mismo es calculado sobre el valor declarado en la escritura, y se refiere a los gastos generados por la inscripción de la operación de compraventa en el Registros de la Propiedad. 

Generalmente este gasto suele rondar entre los 400 y 650 euros. Siguiendo el ejemplo anterior de la compra de una vivienda en 250.000 euros, la inscripción de las escrituras al Registro de propiedades costará alrededor de 550 euros.

  Gastos por pago de impuestos

Son el gasto más alto dentro de este grupo, y se refiere a un valor entre el 6% y el 9% de costo de la vivienda según la comunidad  (en Madrid es de un 6%).  Aquí debemos diferenciar los impuestos de una vivienda de primer dueño, es decir una vivienda que se compra directamente al promotor y que nunca ha sido rentada, de una vivienda de segundo dueño, es decir que ya ha sido habitada y proviene de otro dueño.

Dentro de los impuestos para viviendas nuevas, el más importante es el IVA, el cual varía del 7% al 10% según la comunidad. Y por otro lado tenemos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que ronda entre el 0,5% y 1,5% del importe de compraventa, el cual se genera al momento de firmar la escrituración y realizar la inscripción ante el Registro de Propiedades.

Ahora bien, en vez del IVA, para las viviendas de segundo dueño el impuesto correspondiente es el Impuesto transmisiones Patrimoniales (ITP). Su pago se realiza antes de inscribir la escritura pública y varía entre 4% y 10% según la ubicación de la vivienda, y con reducciones especiales en caso de ser Viviendas de Protección Oficial (VPO), personas jóvenes que adquieren su primera vivienda, familias muy grandes o personas con alguna discapacidad.

Aspectos a tener muy en cuenta…

  • Todos los notarios por ley cobran lo mismo y por el mismo servicio, pero algunos ofrecen significativos descuentos.
  • Existen otros gastos asociados a la compra de vivienda como tasación (valor de propiedad), la gestoría, comisión de apertura, entre otros, que surgen cuando se solicita un préstamo hipotecario para la compra de la vivienda.
  • Comprar casas de segundo dueño requieren de mayor atención legal y las escrituras suelen ser más extensas. 
  • El notario esta en la obligación de explicar todo el documento de escritura pública antes de ser firmado, pero es recomendable leerlo con anticipación para presentar cualquier duda que deba ser aclarada.
  • Una vez que se firman las escrituras, se hace el registro, se pagan los impuestos y se entregan las llaves, se te hace entrega de la licencia de ocupación, la cual es necesaria para contratar los servicios de agua, electricidad, gas, seguros, entre otros.
  • También debes solicitar el certificado de eficiencia energética y el libro del edificio, el cual contiene los planos y las normas de conservación. 
  • No olvides acordar el pago de la plusvalía municipal, un impuesto que debe pagar el vendedor después de la entrega de la propiedad.