Cada año que pasa, los terrenos en los que se han construido viviendas incrementan su valor. Esto es lo que se conoce como plusvalía; el aumento en su valor referente al terreno que ocupa, indiferentemente de las mejoras realizadas a la construcción.

A esta ganancia o plusvalía se le aplica un impuesto conocido como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como Plusvalía Municipal. Dicho impuesto se genera al momento de la compra-venta de la propiedad, es gestionado por el Ayuntamiento, y se calcula sobre el valor catastral del suelo y el número de años que se ha tenido la vivienda en propiedad.

¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?

El artículo 106 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales (2/2004), establece que tras la firma de  transferencia de la propiedad del inmueble, la plusvalía municipal debe ser pagada por el vendedor (persona, empresa o entidad que realiza la venta), pero esta ley también establece en que ocasiones especiales este impuesto debe ser pagado por el comprador:

  • Cuando el vendedor es una persona extranjera y no residente en España.
  • Cuando el vendedor es una empresa o entidad extranjera no contribuyente español.
  • Cuando la propiedad es resultado de la transferencia de propiedad producto de una herencia.

Algunas comunidades autónomas no solicitan la liquidación de este impuesto en ocasiones especiales como: transferencia de propiedad sin costo de venta (donación a institución benéfica), transferencia del título de propiedad a una nueva asociación conyugal (matrimonio), o separación de esta (divorcio), las propiedades ubicadas en zonas de interés histórico o cultural (siempre que se demuestre que la intención es la mejora o conservación de la edificación), y la compra del inmueble por parte de alguna institución del estado.

Además, el Tribunal Constitucional declaró nulo en febrero de 2017 el impuesto en los casos en los que se acrediten pérdidas, ya que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en España, muchas personas se vieron obligadas a vender sus casas a un precio menor que el de compra, y aún así tenían que pagar el impuesto.

“No pagaran Plusvalía Municipal comprador/vendedor a quienes la venta del inmueble le genere pérdidas”

Gestión y plazos para el pago del impuesto

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo municipal, y se paga en el Ayuntamiento donde se encuentra la propiedad transmitida. Para ello se dispone de 30 días en el caso de compra o donación para la liquidación del impuesto, y 6 meses cuando se trate de una herencia, a la cual puede solicitarse una prórroga hasta de un año. 

“Existen recargos que van desde el 5% y 20% por concepto de demora.”

Elementos implicados en el cálculo de la plusvalía municipal

Dentro de las variables a considerar para el cálculo de este impuesto tenemos:

  • La base imponible: es el incremento del valor del terreno, para ello se toma en cuenta:
    • Valor catastral del terreno: Es el valor del terreno en el momento del pago del impuesto. 
    • Número de años: años enteros transcurridos desde la última gestión, determinados en un mínimo de 1 y máximo de 20 años. 
    • Porcentaje de incremento: Se obtiene multiplicando el número de años por el coeficiente establecido por el Ayuntamiento de cada comunidad autónoma.
  • El tipo impositivo: determinado por el Ayuntamiento en la ordenanza fiscal reguladora, el cual no puede ser mayor al 30%.

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Nuestro consejo…

En Grupo ARYS aconsejamos al momento de comprar o vender un inmueble, solicitar el debido asesoramiento de un experto para evitar ser sorprendido con este tipo de impuesto después de adquirir la vivienda. Si es posible, realiza una simulación del probable impuesto de plusvalía y haz una retención de su valor en el costo de compra de la propiedad.